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어떤 방법으로 Value를 측정하는가?
value를 측정하는 방법에는 아래의 3가지를 보통 사용하고 있다.

직접 비교 접근 방식 (Direct Comparison Approach):
  • 가장 비슷한 하우스를 가장 가까운 거리에서 가장 최근에 팔린것을 토대로 하여 비교 분석한다.
  • (6개월 미만 또는 1년미만) 사고 팔린 빈도에 따라 가장 최근으로 접근.
  • 내부의 시설물 정도와 up grade 됐는지의 여부에 따라 가격 조정으로 들어간다.
  • 대부분 많이 사용하는 value 예측 방식이다.
비용접근 방식 (Cost Approach):
  • 이 비용접근 방식은 Land Value 만을 측정한 후 빌딩을 새로 대체할 경우 들어갈 비용을 추산하여 감가 상각비를 빼는 방법이다.
    즉, Value of Land + Cost of improvements(ex, construction)-Depreciation=Total Value of Property
  • Depreciation(감가상각)에는 Physical Depreciation(-nomal wear) Functional Depreciation(-inability to function) Exteernal Depreciation(-economic or location influences)등이 있다.
수입 비교 접근 방식(Income Approach):
  • 인컴의 비교는 보통 일반 주택을 살때보는 아파트 투자, 투자상가, 투자빌딩, 오피스 빌딩, 호텔, 모바일 홈(mobile home parks)등에 투자하고자 할 때 많이 사용되며, 직접적으로 수입과 관계되는 것을 측정 비교 하는것을 기준으로 하며 이때 순수 운영 수익만(net operating income) 을 적용시킨다.
    즉, Potential Gross Income-Vacancy/Bad Debt= Effective Gross Income-Operating Expenses= Net Operating Income
  • 가치(Value)= 순수 운영수입(Net operating Income)/ 자본율(Capitalization Rate)
  • 전체적인 효율적 운영수익에서 비용을 공제하면 년 순수 운영수익이 산출되는 방식이다.